L’augmentation se poursuit sur le marché immobilier alsacien

Dans les deux départements alsaciens, le volume de vente est en hausse pour les maisons et appartements anciens. Dans le détail, le développement se poursuit dans le Bas-Rhin en 2022 (de +6,5 % à +8,6 %). L'augmentation est plus faible pour les appartements anciens (+7,7 %), mais plus forte pour les maisons anciennes (+4,7 %), que l’année précédente à la même période. Quant aux chiffres du Haut-Rhin, ils sont aussi en croissance sur 2022 (de +2,3 % à +6,9 %). Là encore, la hausse est plus faible pour les appartements anciens (+6,9 %), mais plus forte pour les maisons anciennes (+5,8 %), que l’an dernier à la même période. En revanche, les prix de vente médians des terrains à bâtir sont en déclin (-4 %), dans les deux départements de l’Alsace.

L’évolution des indices de prix en Alsace poursuit sa progression en 2022, en phase avec la tendance nationale, sauf pour les terrains à bâtir : 

+7,2 % pour les maisons anciennes (+9,5 % au national), un chiffre en progression pour la 6e année consécutive, avec un prix de vente médian de 252 000 € 

+4,3 % pour les appartements anciens (+7,4 % au national), soit 2 470 €/m², la plus forte valeur enregistrée sur la décennie 

-3,8 % sur l’année pour les terrains à bâtir, avec un prix médian qui atteint 87 900 €

Sur le premier semestre 2022, plus de 14 000 ventes sont estimées, soit le plus haut niveau depuis 2018 pour un premier semestre. Par département, les évolutions sont plus contrastées.  

Sur le 2e trimestre 2022, le volume de vente présumé des appartements anciens a progressé de 22,8 % en un an dans le Haut-Rhin. En revanche, il est en légère baisse dans le Bas-Rhin (-2,2 %). Pour les maisons anciennes, le volume de vente pressenti a chuté de 13,3 % dans le Bas-Rhin comparativement au 2e trimestre 2021, contre -1,6 % dans le Haut-Rhin.

Dans le Haut-Rhin, les secteurs les plus accessibles sont situés à l’Ouest du département. Parmi eux, les secteurs de ZOH Munster et de Dannemarie-Altkirch enregistrent des baisses de prix de vente médian respectivement de 6,5 % et 4,2 %. Ce sont les seuls déclins relevés sur l’ensemble des secteurs alsaciens. 

Le Bas-Rhin accueille encore une fois le territoire le plus onéreux (Strasbourg) et le plus abordable d’Alsace (secteur de Saverne). La préfecture du Bas-Rhin se distingue par son prix de vente médian (431 000 €), près de trois fois supérieur à celui observé dans le secteur de Saverne. À cette distinction s’ajoute également l’évolution annuelle de +19,7 % à Strasbourg, soit la plus forte observée parmi l’ensemble des secteurs.

Quelques similitudes s’observent entre les 2 départements alsaciens. Les prix sont orientés à la hausse pour la 6e année consécutive avec des évolutions sur 5 ans comparables, +26 % dans le Bas-Rhin et +27 % dans le Haut-Rhin. De plus, les appartements de 3 pièces sont les plus vendus, 33 % dans le nord et 32 % dans le sud de l’Alsace. 

En revanche, les prix médians demeurent plus élevés dans le Bas-Rhin que dans le Haut-Rhin avec respectivement 2 690 €/m² contre 1 870 €/m². De plus en 2022, sur les 16 communes les plus dynamiques en termes de ventes, seules deux villes du Haut-Rhin sont présentes dans le top 10. Saint-Louis se classe 6e et Colmar à la 10e place.

Les prix continuent de grimper en flèche à Strasbourg. En 10 ans, le prix au m² médian des appartements anciens a augmenté de 38,7 % et atteint 3 360 € sur le premier semestre 2022 (+9,4 % sur un an). 7 secteurs portent le marché à la hausse : l’Orangerie, Contades, Mairie, Petite France, Krutenau, Forêt Noire, Kablé. Dans ces derniers, le prix médian au m² est supérieur à 4 350 €.

Le quartier Stockfeld enregistre la plus forte évolution sur ce début d’année 2022 avec +18% (2 640 €/m²). De son côté, Hautepierre reste le territoire le plus abordable avec 1 760 €/m². A noter que Strasbourg concentre 41% des ventes départementales sur ce marché. 

A Mulhouse, Rebberg est toujours le quartier le plus onéreux avec 1 700 €/m², alors qu’il connait aussi la plus forte baisse de toute la ville (-8,1 % sur un an). A Mulhouse, le prix médian est de 1 220 €/m² (+5,1 %). Enfin à Colmar, l’augmentation sur l’ensemble de la ville est plutôt mesurée avec 3 % sur un an.

Contrairement aux marchés du bâti, les prix de vente médians des terrains à bâtir ont baissé dans les mêmes proportions dans le Bas-Rhin et le Haut-Rhin (-4 %).  

Cette baisse intervient dans le Bas-Rhin après la forte augmentation de l’an dernier (+13 %) et le record de prix à 91 700 €. Dans le Haut-Rhin, elle fait également suite à quatre années de hausse.  

Les terrains les plus vendus possèdent une superficie inférieure à 600 m². À fin juin 2022, leur part de marché est passée en l’espace de 10 ans de 38 % à 55 % dans le sud de l'Alsace et de 44 % à 56 % dans le nord du territoire (jusqu’à 64 % en 2018).

Depuis fin août, la loi Climat et résilience a instauré un compte à rebours précis pour la rénovation des logements les plus énergivores. Dès le 1er janvier 2023, les logements dont la consommation énergétique dépasse les 450 kWh/m²/an ne pourront plus être loués. A partir de 2025, ce seront les biens classés G sur l'échelle (de A à G) du DPE qui seront impropres à la location, puis en 2028 les classés F. 

Les catégories E, F et G, aussi appelées passoires thermiques, représentent entre 4,9 et 7,2 millions de logements au niveau national. En Alsace, plus d’un tiers (35,3 %) des logements sont concernés. Selon l’Ademe, 28,5 % des habitations strasbourgeoises appartiennent à l’une de ces trois catégories, 30,8 % pour Mulhouse et 40,3 % pour Colmar.