Immobilier alsacien : un volume de vente en baisse, mais des prix toujours en hausse
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Dans son étude de septembre 2023 sur les marchés immobiliers d’Alsace, la Chambre des Notaires du Bas-Rhin et la Chambre des Notaires du Haut-Rhin révèlent une conjoncture immobilière où le volume des ventes diminue. En revanche, l’évolution des prix progresse dans le Bas-Rhin, mais stagne dans le sud du territoire.
Dans le Haut-Rhin, en 2023, les prix fluctuent de -0,1 % à +2,5 % selon le type de biens. Quant aux chiffres du Bas-Rhin, ils sont tous en hausse sur 2023 (+5,1 % à +6,9 % selon le type de biens).
L’évolution des indices de prix en Alsace :
- +3,7 % pour les appartements anciens (+3,4 % au national), soit 2500 €/m², la plus forte valeur enregistrée sur la décennie.
- +3,7 % pour les maisons anciennes (+2,0 % au national), avec un prix de vente médian de 259 350 €.
- +4,8 % sur l’année pour les terrains à bâtir, avec un prix médian qui atteint 93 620 €.
Ces chiffres sont à pondérer en fonction de la localisation géographique des biens. Il existe d’importantes disparités de prix selon les territoires alsaciens. De manière générale, quel que soit le type de bien, la hausse est plus importante dans le Bas-Rhin que dans le Haut-Rhin.
Côté ventes, le premier semestre 2023 enregistre plus de 11 600 transactions, soit un volume en nette baisse, équivalant au premier semestre 2020 pourtant marqué par le premier confinement sanitaire. Dans le Bas-Rhin, 3 680 ventes d’appartements anciens et 2 480 ventes de maisons anciennes sont estimées sur le premier semestre 2023 (-25,3 % et -20,6 % respectivement sur un an).
Maisons anciennes : Strasbourg en forte baisse, mais toujours avec le prix de vente le plus élevé
En Alsace, les prix médians des maisons anciennes sont en croissance, à l’image de la médiane nationale (hors Île-de-France), pour atteindre 259 350 euros. Les niveaux de prix et les évolutions annuelles diffèrent selon les secteurs alsaciens.
Dans le Bas-Rhin, Strasbourg se distingue par son prix de vente médian le plus élevé (392 000 €), mais également par la baisse annuelle la plus importante d’Alsace (-10,9 %). Aussi, les zones de Saverne et Wissembourg restent les moins onéreuses malgré de nettes hausses annuelles de prix, de respectivement + 12,0 % et + 13,2 %.
Dans le département du sud de l’Alsace, les prix de vente médians les plus accessibles se situent toujours à l’ouest du département. Parmi eux, les secteurs de ZOH Sainte-Marie-aux-Mines, Munster et Thann-Cernay qui enregistrent par ailleurs des baisses annuelles de prix. À l’inverse, belle percée pour les zones de Masevaux, Rouffach-Guebwiller et St-Amarin.
En ce qui concerne les surfaces, les maisons de 5 pièces enregistrent la plus forte hausse de prix annuelle (+7,8 %) dans le Bas-Rhin, même si le marché est dominé par les maisons de 6 pièces et plus. Ces dernières sont également en tête des ventes dans le Haut-Rhin.
Appartements anciens : nette croissance dans le Bas-Rhin et stagnation dans le Haut-Rhin
À fin juin 2023, le prix au m² médian des appartements anciens augmente nettement (+6,9 %) et atteint un nouveau record dans le Bas-Rhin avec 2880 € tandis que, dans le Haut-Rhin, il stagne (-0,1 %) pour se situer à 1 880 €. Ces deux tendances viennent accentuer l’écart de prix entre les deux départements.
À noter que dans le top 15 des communes les plus dynamiques en matière de ventes, on retrouve seulement deux villes du Haut-Rhin. Saint Louis à la 9e place et Colmar en 12e position. Les 4 premières places sont trustées par Strasbourg et des villes adjacentes. Ces dernières ont les prix au m² médians des appartements anciens les plus hauts d’Alsace.
Hausse du prix au m2 médian pour Colmar, Mulhouse et Strasbourg
À fin juin 2023, le prix au m² médian des appartements anciens augmente à Colmar (+2,6 %) pour atteindre 2250 €. Belle progression des quartiers Europe et St-Antoine Ladhof avec respectivement +6,7 % et +4,0 %. À l’inverse, le territoire le plus onéreux de la ville, Maraîchers, s’effrite un peu (-5,0 %).
À Mulhouse, où le prix au m² médian s’élève à 1260 € (+1,4 %), les disparités entre les quartiers sont encore plus marquées. Forte hausse pour Centre historique (+8 %) et Daguerre (+7,5 %). En revanche, l’évolution sur un an s’effondre dans de nombreux quartiers à l’image du Nordfeld avec –12,3 %.
Enfin à Strasbourg, le prix au m² médian des appartements anciens se rapproche de plus en plus de la barre des 3500 €. Dans le détail, 13 quartiers sont au-dessus de ce prix médian, portant ainsi le marché à la hausse à l’image de Mairie, de Petite France, mais aussi de l’Orangerie.
De nombreux quartiers affichent des évolutions de prix sur un an fortement positives. Port du Rhin, qui enregistre la plus forte augmentation annuelle avec +16,9 %, Canardière Ouest + 14,8 % ou encore Hautepierre (+13,5 %) qui reste malgré tout le quartier le plus abordable avec 2050 €/m².
À Strasbourg, aucun quartier n’affiche un prix médian inférieur à 2000 €/m².
Un prix comparable pour le marché des terrains à bâtir en Alsace
Le prix de vente médian des terrains à bâtir est assez proche à fin juin 2023 entre le Bas-Rhin (95 000 €) et le Haut-Rhin (90 900 €). En hausse de 6,6 % sur un an dans le Bas-Rhin, le prix de vente médian des terrains à bâtir franchit le seuil des 95 000 €, établissant un nouveau record sur la décennie.
À titre d’exemple, le prix de vente d’un terrain dans le secteur de Wissembourg est presque trois fois moins cher que dans le secteur de la CUS malgré une plus grande superficie de terrain médiane (respectivement 610 m² contre 440 m²).
Dans toute l’Alsace, les terrains de moins de 600 m² représentent plus de la moitié de la part des ventes. Ils sont en progression de près de 6,0 % dans les deux départements.